Московская недвижимость не пригодилась - Экономические новости

Все знают, что из-за кризиса рынок коммерческой недвижимости в Москве просел. Но данные о том, насколько просел, все же способны удивить. Инвестиции в коммерческую недвижимость сократились по сравнению с 2008 годом на 62,9%, подсчитала компания Cushman & Wakefield Stiles& Riabokobylko. На рынке полно свободных площадей: пустует 10% столичной складской и торговой недвижимости, а доля незанятых офисов класса «А» достигает 18,2%. Теперь очевидно, что на этих рынках в Москве вздулись пузыри, о которых пора забыть, и не ждать, что цены достигнут прежних уровней. Первые шесть месяцев 2009 года ситуация на рынке была абсолютно непонятной как для девелоперов, так и для инвесторов. На рынке, по сути, не было цен,   Прямая речь «Если у товара нет цены - нельзя ни покупать, ни продавать» Управляющий директор по коммерческой недвижимости компании Blackwood Дэвид О’Хара

о том, почему на московском рынке коммерческой недвижимости долго не было сделок:

Падению рынка способствовало очень много факторов, в целом, цены практически на все офисы упали в цене на 40%. Некоторые активы были переоценены, некоторые имели высокие долговые обязательства. У кого-то не было достаточной доходности, чтобы обслуживать кредитные платежи. На моей памяти не было случая, чтобы собственник вынимал из своего кармана деньги для исполнения кредитных обязательств. Что касается профиля инвесторов, которые есть на рынке в этом году, то иностранных денег практически нет, английские, австрийские, немецкие и другие иностранные инвесторы сфокусировались на своих рынках. То же сделали и российские - потому что поняли, что пришло время покупать. Что же касается долгого отсутствия сделок, то здесь всё просто. Если у товара нет цены, нельзя ни покупать, ни продавать. А цены не было, потому что совершенно непонятно было, что покупает инвестор, с точки зрения рисков. И если сегодня он смотрит на пустые офисные площади, а в Москве их примерно 25%, ему непонятно, что ему предлагают купить. То есть, потенциал и интерес есть, но спрос существенно уменьшился. Что касается торговых помещений, ситуация не самая ясная, поскольку многое в этом сегменте зависит не только от самой недвижимости, но и от конечных покупателей и стабильности арендаторов. Склады стоят пустые почти все, точную цифру озвучивать не хочу, так как еще не проверил. Знаете, иностранные деньги бывают двух видов: от иностранных банков и от иностранных инвесторов. И первый признак начала конца кризиса, это когда иностранные банки вновь начинают давать кредиты. А пока этого не случилось, мы можем ожидать чего угодно и прогнозировать тоже - кризис продолжается.

 0    213976/   закрыть считает управляющий директор по коммерческой недвижимости компании Blackwood Дэвид О'Хара. Собственники недвижимости не были готовы снижать цены при продаже, а инвесторов не интересовали старые ставки доходности,   Прямая речь «Владельцы не готовы продавать по тем ставкам доходности, которые интересны инвесторам» Ведущий аналитики отдела исследований компании Cushman & Wakefield Stiles & Riabokobylko Александр Зинковский о ситуации на рынке коммерческой недвижимости в Москве: В настоящее время большинство потенциальных инвесторов мало интересуют долгосрочные вложения. То есть, исходя из сути инвестиционной сделки, потенциальным инвесторам интересен успешный объект, заполненный арендаторами и приносящий стабильный доход. Либо это уже построенный объект, или объект в завершающей стадии строительства, совокупность характеристик которого (качество проекта, местоположение и т.п.) позволят ему быть на 100% успешным. Решающую роль играет позиция владельцев и потенциальных инвесторов. Последних сейчас интересует любой успешный объект, но владельцы, в большинстве своем, не готовы продавать объекты по тем ставкам доходности, которые были бы инвесторам интересны. К примеру, если у владельца есть хорошее офисное здание, заполненное арендаторами, он оценивает его по ставке 9%. Уменьшать цену объекта для него нет резона, поскольку объект приносит прибыль (ведь есть и арендаторы, у которых договоры были заключены еще до кризиса). Но инвестору была бы интересна ставка 12%, поскольку среднерыночная арендная ставка, а следовательно, стоимость объектов снизилась. Поэтому во многих случаях договориться о цене объекта они просто не могут. Сейчас не совсем корректно говорить о том, что было «не так» в сегментах недвижимости - скорее, падение экономики по-разному отразилось на различных сегментах. Падение оборота розничной торговли отразилось на привлекательности торговых помещений. Собственники хорошо функционирующих объектов не хотят их продавать, а менее успешные торговые объекты инвесторам попросту неинтересны. Сокращение расходов и оптимизация бизнеса сказались на складском и офисном сегментах. Складская недвижимость специфична - строительный цикл склада намного короче, чем офисного или ритейлового объекта. Поэтому для большинства потенциальных инвесторов оптимальной является выжидательная тактика. Офисный сегмент, в инвестиционном плане, оказался наиболее насыщенным - в 2008 году на рынке появилось 2,2 млн. кв.м качественных офисов, а по итогам 2009 ожидается выход еще 1,5 - 1,6 млн. кв.м. В условиях падения арендных ставок (например, для офисов класса А, от пикового значения, наблюдавшегося в третьем квартале 2008 года, ставки аренды, к настоящему времени снизились в среднем на 50%) этот рынок предлагает наибольшее количество возможностей для потенциальных инвесторов. Активность на инвестиционном рынке оставалась стабильно низкой на протяжении всего года. Оживления рынка не произошло и в конце года (традиционно результаты четвертого квартала оказывались выше). Такое поведение рынка дает основание говорить, что, по крайней мере, в первом полугодии 2010 ситуация радикально не изменится. Сейчас существует определенный позитив в отношении перспектив экономического развития России в 2010 году, который влияет на инвестиционный рынок. И владельцы, и потенциальные инвесторы занимают выжидательную тактику. Если экономическая ситуация окажется стабильной, то мы сможем увидеть оживление рынка во второй половине наступающего года. Офисный сегмент так же, как и в текущем году, будет наиболее привлекательным, по уже упомянутым причинам. Иностранные инвесторы начали уходить с рынка еще в четвертом квартале 2008 года. Сейчас уже можно говорить, что по итогам этого года объем инвестиционных сделок с участием иностранного капитала составил около 3%. Иностранный капитал практически полностью ушел с инвестиционного рынка, у нас нет уверенности в его скором возвращении - слишком велики еще риски в экономике. Новых инвесторов на рынке не появилось - в основном остались крупные игроки, уже давно присутствующие на рынке, однако их стратегия поменялась. Банки сейчас действуют в основном как владельцы недвижимости, доставшейся им в счет задолженностей. Такие банки, как Сбербанк или ВТБ, могут позволить себе занимать выжидательную позицию и удерживать активы, менее крупные пытаются продать доставшиеся им объекты. Инвестиционные фонды сейчас главным образом обозначают свое присутствие на рынке, это напоминает некий мониторинг его состояния, но сделками процесс не завершается. О региональных инвестициях ничего сказать нельзя: федеральные инвесторы свернули региональные программы, в регионах есть мелкие непрофильные инвесторы, информацию об их активности получить затруднительно. Рынок аренды офисов и рынок инвестиций имеют разную природу. Сжатие рынка аренды офисов является следствием стратегии сокращения расходов компании, а также появление на рынке большого количества офисных площадей (в 2008 году было введено 2,2 млн. кв. м, по итогам 2009 ожидается 1,5 - 1,6 млн. кв.м) - рынок в его нынешнем состоянии не может поглотить такое количество свободных площадей. Но эти же факторы обуславливают повышенную инвестиционную привлекательность офисного рынка: большое предложение и падение цен дают инвесторам большие возможности.  0    213942/   закрыть описывает ситуацию аналитик отдела исследований компании Cushman & Wakefield Stiles& Riabokobylko Александр Зинковский. Кроме того, они не были готовы «подписываться» на долгосрочные проекты. С московского рынка недвижимости ушли активные иностранные инвестфонды. Их число сократилось, фактически, втрое,   Прямая речь «Если раньше в коммерческую недвижимость активно вкладывали более 30 зарубежных компаний, то сейчас их осталось не более десятка» Генеральный директор компании Russian Research Group Денис Колокольников о поведении инвесторов в московскую коммерческую недвижимость: Абсолютно четкий анализ дать сложно, поскольку нет структуры инвестиций и параметров, проанализировав которую, можно было бы сделать вывод. Но, скорее всего, так сложились обстоятельства и структура инвестиций, это мониторинг публичных сделок. Если из этой структуры делать вывод о том, что инвестиции в торговлю были менее интересны, то это некорректно, поскольку в целом сегмент торговли чувствовал в Москве себя лучше, нежели офисный. А можно сделать вывод, что ни один более-менее крупный торговый объект не был выставлен на продажу на кризисных условиях, поскольку «такая корова нужна самому». Поскольку сегмент более стабильный и хорошие объекты за бесценок не продают. Понятно, что основная причина - кризис и отсутствие финансирования. С российского рынка ушли многие инвестфонды: если раньше в коммерческую недвижимость активно вкладывали более 30 зарубежных компаний, то сейчас их осталось не более десятка, которые опять же сохраняют лишь интерес к Москве, в первую очередь. В результате вполне логично, что инвесторы стали более тщательно подходить к тем или иным проектам. Поэтому стоит говорить не о недостатках того или иного сегмента, а об огрехах того или иного проекта. Сегодня инвестор готов войти в проект только после всестороннего и тщательного анализа. В последние докризисные годы этот принцип соблюдался не всегда. Думаю, 2010 год будет годом стабильной работы на новом рынке «кризисного периода». Активность будет постепенно восстанавливаться, но до прежнего уровня еще очень далеко. Цены уже практически стабильны, хотя небольшая коррекция вниз продолжается и, скорее всего, будет продолжаться в начале следующего года. При этом на отдельные предложения во всех сегментах цены могут расти. Речь идет о наиболее востребованных с точки зрения соотношения цена-качество объектах, как в области аренды, так и в области продажи. В наилучшем положении в течение всего года находился торговый сегмент, он будет восстанавливаться более быстрыми темпами. Основной «опорой» этого восстановления станут «топовые» объекты стрит-ритейла, интересные в качестве инвестиций, а также торговые площади любого формата, подходящие для открытия магазинов с хорошим оборотом. Офисный сегмент немного отстает от торгового, но и здесь уже наметились определенные «сдвиги». Цены и уровень вакантных площадей стабилизировались. В наиболее дорогие офисы в центре Москвы, опустевшие первыми из-за очень высоких цен, сейчас, после снижения арендных ставок, вновь начинают привлекать арендаторов. Позитивные знаки дают крупные, хотя и единичные, сделки купли-продажи под конечных пользователей, планомерное увеличение арендных новых сделок, в т.ч. первые крупные сделки в состоянии shell&core. Наиболее сложная ситуация наблюдается в новых проектах, которые открылись в этом году и будут открываться в следующем. Но здесь все зависит от местоположения и грамотной концепции самого проекта. 20 экспертов (аналитики, консультанты, брокеры, оценщики) нашей компании составили консенсус прогноз на следующий год. Взгляд - умеренно оптимистичный, - прирост основных ценовых показателей рынка коммерческой недвижимости составит 8-15% за 2010 год. Сейчасже максимальным спросом пользуются объекты, заполненные арендаторами, приносящие стабильный доход. Главный успех - цена и условия сделки в соответствии с рыночны

каталог

порно бесплатно

1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 15, 16, 17, 18, 19, 20, 21, 22, 23, 24, 25, 26, 27, 28, 29, 30, 31, 32, 33, 34, 35, 36, 37, 38, 39, 40, 41, 42, 43, 44, 45, 46, 47, 48, 49, 50, 51, 52, 53, 54, 55, 56, 57, 58, 59, 60, 61, 62, 63, 64, 65, 66, 67, 68, 69, 70, 71, 72, 73, 74, 75, 76, 77, 78, 79, 80, 81, 82, 83, 84, 85, 86, 87, 88, 89, 90, 91, 92, 93, 94, 95, 96, 97, 98, 99, 100, 101, 102, 103, 104, 105, 106, 107, 108, 109, 110, 111, 112, 113, 114, 115, 116, 117, 118, 119, 120, 121, 122, 123, 124, 125, 126, 127, 128, 129, 130, 131, 132, 133, 134, 135, 136, 137, 138, 139, 140, 141, 142, 143, 144, 145, 146, 147, 148, 149, 150, 151, 152, 153, 154, 155, 156, 157, 158, 159, 160, 161, 162, 163, 164, 165, 166, 167, 168, 169, 170, 171, 172, 173, 174, 175, 176, 177, 178, 179, 180, 181, 182, 183, 184, 185, 186, 187, 188, 189, 190, 191, 192, 193, 194, 195, 196, 197, 198, 199, 200, 201, 202, 203, 204, 205, 206, 207, 208, 209, 210, 211, 212, 213, 214, 215, 216, 217, 218, 219, 220, 221, 222, 223, 224, 225, 226, 227, 228, 229, 230, 231, 232, 233, 234, 235, 236, 237, 238, 239, 240, 241, 242, 243, 244, 245, 246, 247, 248, 249, 250, 251, 252, 253, 254, 255, 256, 257, 258, 259, 260, 261, 262, 263, 264, 265, 266, 267, 268, 269, 270, 271, 272, 273, 274, 275, 276, 277, 278, 279, 280, 281, 282, 283, 284, 285, 286, 287, 288, 289, 290, 291, 292, 293, 294, 295, 296, 297, 298, 299, 300, 301, 302, 303, 304, 305, 306, 307, 308, 309, 310, 311, 312, 313, 314, 315, 316, 317, 318, 319, 320, 321, 322, 323, 324, 325, 326, 327, 328, 329, 330, 331, 332, 333, 334, 335, 336, 337, 338, 339, 340, 341, 342, 343, 344, 345, 346, 347, 348, 349, 350, 351, 352, 353, 354, 355, 356, 357, 358, 359, 360, 361, 362, 363, 364, 365, 366, 367, 368, 369, 370, 371, 372, 373, 374, 375, 376, 377, 378, 379, 380, 381, 382, 383, 384, 385, 386, 387, 388, 389, 390, 391, 392, 393, 394, 395, 396, 397, 398, 399, 400, 401, 402, 403, 404, 405, 406, 407, 408, 409, 410, 411, 412, 413, 414, 415, 416, 417, 418, 419, 420, 421, 422, 423, 424, 425, 426, 427, 428, 429, 430, 431, 432, 433, 434, 435, 436, 437, 438, 439, 440, 441, 442, 443, 444, 445, 446, 447, 448, 449, 450, 451, 452, 453, 454, 455, 456, 457, 458, 459, 460, 461, 462, 463, 464, 465, 466, 467, 468, 469, 470, 471, 472, 473, 474, 475, 476, 477, 478, 479, 480, 481, 482, 483, 484, 485, 486, 487, 488, 489, 490, 491, 492, 493, 494, 495, 496,

Похожие записи:
  1. Инвестиции в коммерческую недвижимость РФ в 2010 году вырастут на четверть
  2. ...и реконструкция за $500 тыс.
  3. «Мы готовы выплачивать премии за покупку автомобиля марки «ГАЗ» - Экономические новости
  4. Обновленный Hyundai Genesis получил восьмиступенчатый "автомат". Премьеры и презентации автомобилей
  5. «Мы не исключаем краткосрочного роста акций «Роснефти» до уровня $7,5», – Иванищев, «Инфина» - Экономические новости
  6. ФБР признало российского спамера одним из крупнейших в мире
  7. Из Калининграда в Белоруссию, проездом через Польшу

  1. Издержки почти не влияют на объемы ввода жилья в России
  2. "Мы оказались никому не нужны", - Губко, участник программы возвращения соотечественников - Экономические новости
  3. «Мы можем вернуться на 20 лет назад», - Мизгулин, «Ханты-Мансийский банк» - Экономические новости
  4. ...и «возвращаются к истокам»
  5. Одесские власти хотят организовать муниципальное такси. Дорожно-транспортные происшествия (ДТП)